Hypotheken transparent berechnet

Verstehen Sie, was die Bank wirklich verdient. Tragbarkeit, Amortisation und SARON vs. Festhypothek im direkten Vergleich.

SNB|Stand: 26.03.2026

Ihre Hypothek konfigurieren

CHF 100kCHF 3 Mio.
20%60%
CHF 50kCHF 500k

Tragbarkeits-Check

HypothekCHF 600'000
Belehnung75.0%
1. HypothekCHF 520'000
2. HypothekCHF 80'000
Kalk. Zins (5%)CHF 30'000 / Jahr
Nebenkosten (1%)CHF 8'000 / Jahr
Amortisation 2. Hyp.CHF 5'333 / Jahr
Total BelastungCHF 43'333 / Jahr
28.9%

von Bruttoeinkommen

Max. erlaubt: 33%

Tragbar

Amortisations-Vergleich

Direkte vs. indirekte Amortisation (via Säule 3a) über 15 Jahre

Direkt: Zinsen total

CHF 168'356

Indirekt: Zinsen total

CHF 184'500

Steuerersparnis (indirekt)

CHF 32'661

Bankmargen-Analyse

Was von Ihrem Zins an die Bank geht vs. Refinanzierungskosten (SARON-Modell)

Ihr Kundenzins (SARON)2.1%
Refinanzierung (SARON-Basis)1.3%
Bankmarge0.8%
Ihre Zinsen pro JahrCHF 12'300
Davon BankmargeCHF 4'800 (39%)

SARON vs. Festhypothek

Vergleich über 10 Jahre bei aktuellen Konditionen

SARON monatlich

CHF 1'025

Fix monatlich

CHF 1'300

Total Differenz

CHF 33'000

SARON günstiger

Break-Even SARON

2.6%

Ab diesem SARON-Satz wäre Fix günstiger

Schweizer Hypotheken: Das sollten Sie wissen

2. Hypothek amortisieren

Die 2. Hypothek (Belehnung 65%-80%) muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter (das frühere) auf 65% des Verkehrswerts zurückgeführt werden.

Eigenmietwert

Wohneigentümer müssen den Eigenmietwert (ca. 60-70% der Marktmiete) als Einkommen versteuern. Dafür können Schuldzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden.

Schuldzins-Abzug

Hypothekarzinsen können vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies ist ein Hauptargument für die indirekte Amortisation, bei der die Schuld bestehen bleibt.

Tragbarkeitsrechnung

Banken rechnen mit dem kalkulatorischen Zins von 5% (nicht dem aktuellen), plus 1% Nebenkosten und Amortisation. Die Kosten dürfen maximal 33% des Bruttoeinkommens betragen.