Hypothek amortisieren oder investieren? Ein Schweizer Dilemma

Die Ausgangslage

Die Schweiz ist ein Land der Mieter — und der Hypothekarschuldner. Wer ein Eigenheim besitzt, hat in der Regel eine Hypothek, die nur teilweise amortisiert wird. Das ist kein Zufall: Das Schweizer Steuersystem belohnt Schulden. Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden, während der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden muss.

Daraus ergibt sich eine spannende Frage: Soll man verfügbares Kapital für die Amortisation verwenden — oder lieber investieren?

Die Rechnung mit aktuellen Zahlen

Nehmen wir eine typische Situation: Eine 10-jährige Festhypothek über CHF 500'000 zu einem Zinssatz von 1.8%.

Option A — Amortisation: Sie zahlen CHF 50'000 zusätzlich in die Hypothek ein. Damit sparen Sie jährlich CHF 900 an Zinsen. Gleichzeitig verlieren Sie den Steuerabzug auf diese Zinsen — bei einem Grenzsteuersatz von 30% sind das CHF 270. Die Nettoersparnis beträgt also rund CHF 630 pro Jahr.

Option B — Investition: Sie investieren die CHF 50'000 in ein breit diversifiziertes ETF-Portfolio. Bei einer durchschnittlichen Rendite von 6% pro Jahr (historischer Durchschnitt globaler Aktien) ergibt das CHF 3'000 Bruttorendite. Da Kapitalgewinne in der Schweiz steuerfrei sind, bleibt ein Grossteil davon erhalten. Dividenden von rund 2% (CHF 1'000) unterliegen der Einkommenssteuer.

Rein mathematisch spricht vieles für die Investition — solange der Hypothekarzins deutlich unter der erwarteten Anlagerendite liegt.

Die indirekte Amortisation über die Säule 3a

Eine besonders elegante Lösung ist die indirekte Amortisation. Dabei zahlen Sie den maximalen Betrag in die Säule 3a ein (CHF 7'258 im Jahr 2026 für Angestellte mit PK) und verpfänden das 3a-Konto als Sicherheit für die Hypothek.

Die Vorteile auf einen Blick:

• Sie profitieren vom Steuerabzug der Säule-3a-Einzahlung.
• Die Hypothekarzinsen bleiben abzugsfähig, da die Hypothek bestehen bleibt.
• Das 3a-Kapital kann in Wertschriften investiert werden und so eine höhere Rendite erzielen.
• Bei der Pensionierung oder beim Immobilienkauf wird das 3a-Guthaben zur Rückzahlung verwendet.

Was spricht trotzdem für die Amortisation?

• Sicherheit: Eine tiefere Hypothek bedeutet weniger Risiko bei steigenden Zinsen.
• Tragbarkeit: Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 5%. Eine tiefere Schuld verbessert Ihre Position.
• Schlaf-Faktor: Nicht jeder fühlt sich wohl mit Schulden — auch wenn sie mathematisch sinnvoll sind.
• Obligatorische Amortisation: Die 2. Hypothek (Belehnung über 65%) muss innert 15 Jahren amortisiert werden.

Fazit

In der aktuellen Zinsumgebung ist die Investition in ein diversifiziertes Portfolio für die meisten Schweizer Eigenheimbesitzer die finanziell attraktivere Option — insbesondere in Kombination mit der indirekten Amortisation über die Säule 3a. Doch die richtige Entscheidung hängt immer von der persönlichen Risikotoleranz, dem Zeithorizont und der finanziellen Gesamtsituation ab. Eine individuelle Analyse, wie sie RATIV Capital bietet, kann hier Klarheit schaffen.