Wer in der Schweiz eine Immobilie besitzt und selbst bewohnt, muss den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern — ein fiktives Einkommen, das es in kaum einem anderen Land gibt. Gleichzeitig kannst du verschiedene Kosten abziehen. Das Zusammenspiel richtig zu verstehen ist entscheidend für die Steueroptimierung.
Der Eigenmietwert entspricht dem Betrag, den du theoretisch als Miete einnehmen könntest, wenn du deine Liegenschaft vermieten würdest. In der Praxis liegt er bei 60–70 % der marktüblichen Miete. Dieser Betrag wird deinem steuerbaren Einkommen zugeschlagen — du zahlst also Steuern auf Geld, das du nie erhalten hast. Der Eigenmietwert wird von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt und kann bei wesentlichen Veränderungen (Umbau, Neubewertung) angepasst werden.
Der wichtigste Gegenposten zum Eigenmietwert: Hypothekarzinsen sind vollständig vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Bei einer Hypothek von CHF 600'000 und einem Zinssatz von 2 % sind das CHF 12'000 Abzug pro Jahr. Deshalb lohnt es sich steuerlich oft, die Hypothek nicht vollständig zu amortisieren — der Zinsabzug kompensiert einen Teil des Eigenmietwerts. Diese Überlegung muss aber immer gegen das Zinsrisiko und die Gesamtkosten abgewogen werden.
Werterhaltende Unterhaltskosten kannst du abziehen — entweder als Pauschale (üblicherweise 10 % des Eigenmietwerts bei Liegenschaften unter 10 Jahren, 20 % bei älteren) oder mit den effektiven Kosten. Werterhaltend bedeutet: Reparaturen, Ersatz bestehender Einrichtungen, energetische Sanierungen. Wertvermehrende Investitionen (Anbau, Pool, Luxusausbau) sind hingegen nicht abzugsfähig. Tipp: In einem Jahr mit grossen Renovationsarbeiten lohnt sich der effektive Abzug, in ruhigen Jahren die Pauschale. Manche Eigentümer bündeln Renovationen bewusst in einem Steuerjahr.
Viele Kantone erheben zusätzlich eine Liegenschaftssteuer (auch Grundsteuer genannt) auf den amtlichen Wert der Immobilie. Diese beträgt je nach Kanton und Gemeinde zwischen 0,5 und 3 Promille des Steuerwerts. Die Liegenschaftssteuer ist wiederum als Aufwand abzugsfähig in der Einkommenssteuer.
**Eigenmietwert:** Fiktives Einkommen, das du als Eigentümer versteuern musst
**Hypothekarzinsen:** Vollständig abziehbar — darum Hypothek nicht immer amortisieren
**Unterhalt:** Pauschale (10/20 %) oder effektive Kosten — je nach Situation wechseln
**Renovationen bündeln:** Grosse Ausgaben in ein Jahr legen für maximalen Abzug
**Liegenschaftssteuer:** Kantonal unterschiedlich, aber ebenfalls abzugsfähig